Die Jahresfrist bei der Kautionsabrechnung

Kurz zusammengefasst: Wer als Vermieterin oder Vermieter nach dem Auszug Ersatz für Schäden an der Wohnung fordern will, hat dafür nach § 1111 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) längstens ein Jahr ab der Zurückstellung (Rückgabe) des Mietobjekts Zeit — der Ersatz ist danach „gerichtlich" zu fordern, „sonst ist das Recht erloschen". Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) kann der Anspruch innerhalb dieser Frist auch durch außergerichtliche Aufrechnung geltend gemacht werden — praktisch relevant für die Verrechnung mit der Kaution. Dieser Artikel ordnet die Frist ein; eine rechtliche Bewertung Ihres Einzelfalls nimmt er bewusst nicht vor.

Warum die Frist beim Auszug zählt

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses laufen zwei Dinge zusammen: Die Kaution — die Sicherheitsleistung, die die Mieterin oder der Mieter zu Beginn hinterlegt hat — soll abgerechnet werden, und erst bei der Übergabe zeigt sich, ob Schäden an der Wohnung zu klären sind. Beides hängt zusammen, und bei beidem spielt die Zeit eine Rolle. Eine übersichtliche, nachvollziehbare Abrechnung erspart Rückfragen — und hält das Gespräch dort, wo es bleiben soll: bei den Zahlen.

Die Jahresfrist im ABGB

Ausgangspunkt ist die Haftung der Mieterin oder des Mieters für Schäden. § 1111 ABGB formuliert — in der altertümlichen Schreibweise des Gesetzestexts selbst: „Wird das Mieth- oder Pachtstück beschädiget, oder durch Mißbrauch abgenützt; so haften Miether und Pächter sowohl für ihr eigenes, als des Afterbestandnehmers Verschulden, nicht aber für den Zufall." Erfasst sind also Ersatzansprüche wegen Beschädigung oder missbräuchlicher Abnützung; die Bestimmung ist allgemeines Bestandrecht und gilt für Miete und Pacht. Das Gesetz sagt „Bestandgeber" — gemeint ist die Vermieterin oder der Vermieter; der „Afterbestandnehmer" ist der Untermieter.

Für genau diese Ansprüche setzt derselbe Paragraf die Frist: „Doch muß der Bestandgeber den Ersatz aus dieser Haftung längstens binnen Einem Jahre nach Zurückstellung des Bestandstückes gerichtlich fordern; sonst ist das Recht erloschen." In diesem Satz stecken beide Kernaussagen: die Dauer — ein Jahr — und die Folge der Versäumung — das Recht erlischt.

Wann beginnt das Jahr? Nicht mit dem rechtlichen Ende des Mietvertrags, sondern mit der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung. Der OGH in ständiger Rechtsprechung: „Die einjährige Frist des § 1111 ABGB beginnt mit der Rückstellung des Bestandobjekts zu laufen (so schon MietSlg 4989)."

Zur Rechtsnatur: Nach der jüngeren Rechtsprechung des OGH ist die Jahresfrist eine Präklusivfrist (Fallfrist) — eine Frist, mit deren Ablauf das Recht selbst untergeht: „Im Hinblick auf den Gesetzeswortlaut "sonst ist das Recht erloschen" handelt es sich bei der Frist des § 1111 ABGB um eine Präklusivfrist (ausdrückliche Ablehnung der bisher gegenteiligen Rechtsprechung)." Eine ältere Rechtssatzkette hatte die Frist noch als Verjährungsfrist eingeordnet; sie ist in der RIS-Dokumentation als überholt gekennzeichnet.

Auch über den Vertrag lässt sich die Frist nicht abstreifen: „Auch für die Geltendmachung einer vertraglich vereinbarten, gegenüber den nachgiebigen Bestimmungen des Gesetzes verschärften Haftung des Bestandstückes und für normale Abnützung gilt die Jahresfrist des § 1111 ABGB."

Hinter der kurzen Frist steht ein Zweck, den der OGH so beschreibt: „§ 1111 ABGB bezweckt die möglichst rasche Klärung, ob dem Bestandgeber Ansprüche wegen Beschädigung oder missbräuchlicher Abnützung der Bestandsache gegen den Bestandnehmer zustehen. Der Bestandgeber hat daher nach Rückstellung der Bestandsache von sich aus tätig zu werden und die Bestandsache auf Mängel hin zu untersuchen." Die zeitnahe Besichtigung nach der Rückgabe ist danach Sache der Vermieterin oder des Vermieters. Zur Beweislast hält die Rechtsprechung fest: „Den Mieter trifft gemäß § 1298 ABGB hinsichtlich des Entschuldungsbeweises die Beweislast" — die Mieterin oder der Mieter muss also beweisen, dass sie oder ihn an der Beschädigung kein Verschulden trifft.

Kommt es nach der Übergabe zu Gesprächen über eine einvernehmliche Lösung (Vergleichsverhandlungen), kennt die Rechtsprechung eine zeitliche Grenze: „Auch eine Präklusivfrist wie die des § 1111 ABGB kann durch Vergleichsverhandlungen verlängert werden; bei Zuwarten mit der Klagsführung nach endgültigem Scheitern der Vergleichsverhandlungen um mehr als drei Monate ist jedoch Rechtsverlust bereits eingetreten."

Was nicht unter die Jahresfrist fällt

Die Jahresfrist betrifft den Geldersatz wegen Beschädigung oder missbräuchlicher Abnützung — nicht alles, was nach einem Mietende offen sein kann. Zwei Abgrenzungen aus Gesetz und Rechtsprechung: „Die Befristung des § 1111 ABGB gilt nicht für die Rückstellung der Bestandsache selbst oder von Inventargegenständen (SZ 8/38)." Und offene Mietzinse folgen einer eigenen, längeren Regel: „In drei Jahren sind verjährt: die Forderungen […] 4. […] von Miet- und Pachtzinsen;" (§ 1486 Z 4 ABGB). Mietzinsrückstände, die in einer Kautionsabrechnung gegengerechnet werden, fallen damit nicht unter die Jahresfrist des § 1111 ABGB.

Kaution und Kautionsabrechnung: welche Regeln dazukommen

Die Kaution sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis. Für die Rückzahlung gilt nach allgemeinem Kautionsrecht: „Zur Zurückstellung der Kaution ist der Kautionsempfänger in der Regel erst verpflichtet, wenn klargestellt ist, daß eine Forderung, für welche die Kaution haften sollte, nicht mehr besteht oder nicht mehr entstehen kann."

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) tritt § 16b Abs. 2 MRG hinzu: „Nach Ende des Mietvertrags hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird." Eine in Tagen oder Wochen bezifferte Frist nennt die Bestimmung nicht — der Maßstab ist „unverzüglich".

Wo gilt § 16b MRG? Nicht nur im Vollanwendungsbereich des MRG. § 1 Abs. 4 MRG zählt auf: „Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für" — unter anderem — Mietgegenstände in Gebäuden, „die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind". Dazu kommen weitere Gruppen mit eigenen Stichtagen: Dachbodenausbauten und Aufbauten mit einer „nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung", Zubauten mit einer „nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung" sowie Wohnungseigentumsobjekte in Gebäuden mit einer „nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung". Für Mietverhältnisse, die zur Gänze vom MRG ausgenommen sind (§ 1 Abs. 2 MRG — etwa nach dessen Z 5 Mietgegenstände in einem Gebäude „mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten"), gilt § 16b MRG dagegen nicht. Ob und in welchem Anwendungsbereich Ihr Objekt liegt, beurteilen Sie selbst — Schnellvermieter gibt dazu keine rechtliche Bewertung ab.

Dazu kommt ein Auskunftsrecht der Mieterin oder des Mieters — die Rechnungslegung (eine nachvollziehbare, belegbare Abrechnung): „Dem Mieter steht sowohl jederzeit während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die fruchtbringende Anlage der Kaution und über die gezogenen Zinsen zu." Eine übersichtliche Kautionsabrechnung mit klar ausgewiesenen Positionen ist damit ohnehin Teil der Aufgabe.

Wie passt die Jahresfrist zur Kaution? § 1111 ABGB spricht vom gerichtlichen Fordern; der OGH hat den Weg daneben benannt: „Ersatzansprüche des Bestandgebers nach § 1111 ABGB können - jedenfalls innerhalb der dort genannten Fallfrist - auch durch außergerichtliche Aufrechnung geltend gemacht werden." Aufrechnung heißt Gegenverrechnung — bezogen auf die Kaution: die innerhalb der Jahresfrist erklärte Aufrechnung des Ersatzanspruchs gegen den Anspruch der Mieterin oder des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ist danach eine Form der Geltendmachung. Der Rechtssatz ist allgemein formuliert und betrifft die erklärte Aufrechnung. Ob der bloße Einbehalt der Kaution ohne eine ausdrückliche Aufrechnungserklärung die Frist ebenfalls wahrt, ist in der hier ausgewerteten Rechtsprechung nicht abschließend geklärt — dazu trifft dieser Artikel bewusst keine Aussage.

Kommt über die Höhe des rückzuzahlenden Betrags keine Einigung zustande, ist der Verfahrensweg geregelt: „Über die Anträge in den im folgenden genannten Angelegenheiten entscheidet das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist: […] Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags (§ 16b Abs. 2);" (§ 37 Abs. 1 Z 8b MRG — das wohnrechtliche Außerstreitverfahren, ein vereinfachtes gerichtliches Verfahren). Nach § 16b Abs. 4 MRG gilt das auch für Mietgegenstände des Teilanwendungsbereichs. Der OGH grenzt ab: „Die neue Bestimmung des § 16b MRG gilt zwar auch im Teilanwendungsbereich des MRG. Für jedoch dem MRG gar nicht unterliegende Bestandverhältnisse steht aber das mietrechtliche Außerstreitverfahren nach wie vor nicht zur Verfügung. Über Kautionsrückforderungsansprüche des Pächters ist daher jedenfalls im Streitverfahren zu entscheiden."

Selbst rechnen vs. Schnellvermieter

Jetzt starten

Kautionsabrechnung nicht von Hand rechnen und formatieren? Schnellvermieter übernimmt die Berechnung und erstellt das fertige PDF aus Ihren Angaben — ohne Registrierung, ohne Abo. Jetzt Kautionsabrechnung erstellen

Stand: 11. Juli 2026. Primärquellen (Österreich) im RIS: § 1111 ABGB · § 1486 ABGB · § 16b MRG · § 1 MRG · § 37 MRG sowie die zitierten Rechtssätze des OGH in RIS-Justiz.

Schnellvermieter rechnet und formatiert; die rechtliche Bewertung liegt bei der Vermieterin oder dem Vermieter. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.